Informationen zur Abrechnung von Nebenkosten und zur Rückzahlung der Mietkaution

Abrechnungszeitraum, Abrechnungsfrist

Der Zeitraum, für den über die Nebenkosten abzurechnen ist, unterliegt grundsätzlich der Vereinbarung der Parteien. Ist keine Vereinbarung getroffen, so ist bei Kosten, die fortlaufend anfallen, im Zweifel jährlich abzurechnen. Die Verbrauchsperiode beträgt dann ein Kalenderjahr. Nach Ablauf dieser Verbrauchsperiode hat der Vermieter die Abrechnung zu erstellen.

Aus § 556 Abs. 3 BGB ergibt sich, dass der Vermieter die Abrechnung spätestens zum Ablauf des 12. Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter mitteilen muss. Wenn diese Frist abgelaufen ist, kann der Vermieter eine Nachforderung von Betriebskosten grundsätzlich nicht mehr geltend machen.

Beispiel:

Der Vermieter muss danach z.B. für die Verbrauchsperiode 2008 bis Ende 2009 abrechnen. Ist der Mieter im September 2009 ausgezogen, so ist der Vermieter verpflichtet, für den Abrechnungszeitraum Januar bis September 2009 bis spätestens Ende August 2010 abzurechnen. Hat es der Vermieter unterlassen, innerhalb dieser vorgegebenen Zeit über die Kosten der verflossenen Verbrauchsperiode abzurechnen, so ist der Mieter berechtigt, die Vorauszahlungen für die laufende Verbrauchsperiode zurückzuhalten!

Endet das Mietverhältnis im Verlauf einer Verbrauchsperiode und zieht der Mieter aus, so hat er keinen Anspruch auf Abrechnung vor Ablauf der Abrechnungsperiode.

Achtung: Für Geschäftsraummietverträge gilt die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB nicht. Es ist jedoch möglich, dass eine Nachforderung eines Vermieters, der die Betriebskostenabrechnung erst nach Ablauf dieser Frist oder einer im Mietvertrag vereinbarten Frist erstellt, der sog. Verwirkung unterfällt. Voraussetzung dafür wäre, dass zusätzlich zum Ablauf dieser Frist seitens des Mieters Umstände vorliegen, die den Mieter berechtigterweise darauf vertrauen ließen, dass der Vermieter ihn nicht mehr in Anspruch nehmen werde. Das kann bspw. der Fall sein, wenn der Vermieter über nachfolgende Abrechnungszeiträume abrechnet und Erhöhungen auf die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten verlangt, während er für einen zurückliegenden Zeitraum keine Abrechnung vornimmt.

Zeitraum für Kautionsrückzahlung

Mit dem Ablauf der Abrechnungsperiode hängt auch die Frage zusammen, wann der Vermieter die einbehaltene Kaution zurückzahlen muss. Zunächst ist die Einbehaltung einer 

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